"في السوق العقاري، القانون لا يحمي فقط — القانون يُحدد من يمكنه الشراء، وكيف، وإلى متى."
Molazem & Alarbash Legal | التحليل القانوني العقاري 2026
📋 محتويات المقال
على مدى عامين متتاليين (2025-2026)، أطلقت الكويت منظومة تشريعية عقارية غير مسبوقة تُعيد هيكلة قواعد الملكية والتطوير والاستثمار في القطاع العقاري. في صلب هذه المنظومة قانونان محوريان:
المرسوم بقانون رقم 7 لسنة 2025
تعديل أحكام المرسوم رقم 74/1979 بشأن تنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات — يفتح الباب للاستثمار المؤسسي الأجنبي وفق ضوابط صارمة.
المرسوم بقانون رقم 89 لسنة 2025
تعديل قانون المطور العقاري رقم 118/2023 — يُرسي إطاراً تنفيذياً لمشاريع المدن السكنية بمشاركة القطاع الخاص.
🗺️ المشهد التشريعي العقاري — نظرة شاملة
بلغ إجمالي المراسيم بقوانين الصادرة عام 2025 نحو 157 مرسوماً، حملت ضمنها قوانين هيكلية تعيد تشكيل البيئة الاستثمارية. وتتكامل القوانين العقارية الجديدة مع:
- المرسوم رقم 195/2025 — ضوابط تملك الشركات العقارية المؤسسية.
- مرسوم رقم 119/2025 — استصلاح الأراضي وتوفير المواقع السكنية.
- المرسوم رقم 89/2025 — تعديلات قانون المطور العقاري.
⚡ الهدف الاستراتيجي الجامع: خلق منظومة سكنية وتجارية متكاملة تُخفف العبء عن كاهل الرعاية السكنية الحكومية التقليدية، وتستقطب رؤوس أموال حقيقية تساهم في التنمية العمرانية لا في المضاربة.
📜 المرسوم 7/2025 — تعديل تملك غير الكويتيين للعقارات
صدر المرسوم بقانون رقم 7 لسنة 2025 بتعديل أحكام المرسوم رقم 74 لسنة 1979 المنظّم لتملك غير الكويتيين للعقارات، وجاء التعديل في اتجاهين متوازنين:
الاتجاه الأول: تضييق القيود الفردية
- الحفاظ على حظر التملك الفردي لغير الكويتيين في المناطق السكنية الخاصة.
- من يرث عقاراً كمواطن عربي وليس لديه عقار آخر — يُلزَم بالتصرف فيه خلال سنتين وإلا بيع جبراً عنه.
- استثناء: من ورث العقار عن والدته الكويتية يُعفى من الإلزام بالتصرف.
الاتجاه الثاني: انفتاح مقنَّن على الاستثمار المؤسسي
أضاف التعديل فقرتين جديدتين للمادة الثامنة، تُتيحان لأول مرة للكيانات الاستثمارية الأجنبية المنظمة أن تتملك عقارات في الكويت وفق ضوابط محددة.
🏢 تملك الشركات والصناديق العقارية الأجنبية — الضوابط والشروط
| الشرط | التفاصيل |
|---|---|
| طبيعة الكيان | شركات مدرجة في البورصات الكويتية المرخصة، أو صناديق عقارية، أو محافظ استثمارية مرخصة من الجهات الكويتية المختصة. |
| شرط الغرض | يجب أن يكون التعامل في العقارات من بين الأغراض التأسيسية الأساسية — لا مجرد نشاط ثانوي. |
| توزيع الحصص عند الانقضاء | الحصص العينية (العقارات) تُوزَّع على الشركاء الكويتيين فقط. غير الكويتيين يحصلون على القيمة النقدية المعادلة. |
| الضوابط التنفيذية | تصدر بمرسوم خاص يحدد القواعد التفصيلية للتملك وحدوده الجغرافية. |
| الحظر المطلق | يُحظر تملك الوحدات السكنية الفردية أو الأراضي المخصصة للإسكان الخاص — مهما كانت طبيعة الكيان. |
⚠️ خط أحمر لا يُتجاوز:
الوحدات السكنية المخصصة للأفراد وأراضي الإسكان الخاص مُحاطة بحماية مطلقة. المخالفة تُفضي إلى البيع القضائي الجبري وفق نصوص القانون.
🏗️ المرسوم 89/2025 — قانون المطور العقاري المعدَّل
جاء المرسوم بقانون رقم 89 لسنة 2025 بتعديلات جوهرية على قانون تأسيس شركات إنشاء المدن السكنية (القانون 118/2023)، أبرزها:
1. مرونة تنوع أشكال الشركات
تعديل المادة الثانية يُتيح تنوع أشكال الشركات التي تؤسسها مؤسسة الرعاية السكنية ورأس مالها بما يتناسب مع طبيعة كل مشروع — مرونة غير متاحة في القانون الأصلي.
2. تنوع منتجات الوحدات السكنية
حرية أكبر للمطورين في طرح منتجات متنوعة تتناسب مع احتياجات وقدرات الأسر المختلفة — بمساحات وتصميمات متعددة لا نمط واحد.
3. صلاحية وضع المواصفات الفنية
المادة 31 مكرر تمنح المؤسسة صلاحية وضع ضوابط ومعايير ومواصفات تقنية لكل مشروع على حدة — لضمان التكامل في التصميم وجودة الحياة.
4. توسعة نطاق التطبيق
المادة 32 مكرر تُمكّن من تطبيق أحكام القانون على المدن القائمة أو أجزاء منها، وليس فقط المشاريع الجديدة — مما يُتيح تطوير مناطق حضرية قائمة.
⚡ إعفاء مشاريع المطور من قانون المناقصات العامة
من أبرز الأحكام ذات الأثر الاستثماري الفوري: إعفاء أعمال المؤسسة المنفَّذة وفق هذا القانون من أحكام قانون المناقصات العامة ومن الرقابة المسبقة لديوان المحاسبة.
كذلك تُعفى مواد البناء المستوردة تنفيذاً لأحكام القانون من الرسوم والضرائب الجمركية خلال فترة التنفيذ الإنشائي، وفق جدول يحدده قرار المؤسسة لكل مشروع على حدة.
💡 الأثر العملي: تُخفيض ملحوظ في تكلفة المشاريع السكنية وتسريع وتيرة التنفيذ بعيداً عن العقبات البيروقراطية المرتبطة بإجراءات المناقصات الحكومية الاعتيادية.
هل تفكر في استثمار عقاري في الكويت؟
قبل أي خطوة — اطّلع على الإطار القانوني الكامل الذي يحكم التملك والاستثمار في ضوء التشريعات الجديدة.
📲 استشارة قانونية — واتساب🛡️ الضمانات القانونية لحماية المواطن الكويتي
في مقابل الانفتاح الاستثماري، رسّخ القانون منظومة حماية للمواطن الكويتي تتجلى في:
حصرية التوزيع العيني للعقارات
عند انتهاء أي شركة أو صندوق عقاري يشترك فيه شركاء أجانب، تُوزَّع الأصول العقارية العينية على الكويتيين فقط، ويحصل غير الكويتيين على ما يعادلها نقداً.
حظر التملك السكني الفردي
لا يجوز لأي كيان أجنبي — مهما كان حجمه — تملك الوحدات السكنية الفردية أو أراضي الإسكان الخاص.
البيع القضائي الجبري
كل تملك يقع مخالفةً للقانون يُرتّب إلزاماً بالتصرف خلال المهلة المقررة وإلا أجرت المحكمة البيع جبراً عن المالك المخالف.
💼 الأثر القانوني والاستثماري العملي — من يستفيد؟
الشركات العقارية الكويتية
نافذة جديدة لاستقطاب شركاء أجانب ورؤوس أموال مؤسسية في صناديق ومحافظ عقارية مشتركة، دون المساس بحق التملك الفردي الكويتي.
شركات التطوير العقاري
قانون المطور العقاري المعدَّل يُقدّم إعفاءات جمركية وضمانات تنفيذية تُخفض التكلفة وتُسرّع الإنجاز في مشاريع المدن السكنية.
صناديق الاستثمار العقاري REITs
فرصة تاريخية لصناديق الاستثمار العقاري المرخصة في الكويت لاستقطاب شركاء دوليين مع الحفاظ على الامتثال القانوني الكامل.
أصحاب العقارات الموروثة (الرعايا العرب)
من ورث عقاراً ولا يملك غيره يواجه مهلة تصرف سنتين. استشارة قانونية مبكرة ضرورية لتقييم الخيارات القانونية المتاحة.
🔗 مقالات ذات صلة
❓ الأسئلة الشائعة
⚖️ إشراف قانوني
يُقدَّم هذا المحتوى ضمن الإطار المهني لمكتب Molazem & Alarbash Legal للتوعية القانونية. لا يُغني عن الاستشارة المتخصصة لكل حالة. التشريعات العقارية تتطلب دراسة دقيقة للوضع الفردي قبل اتخاذ أي قرار.
إعداد: Mohammed Molazem
Head of Administrative Department – Molazem & Alarbash Legal
